La location en meublé non professionnelle (LMNP)

La LMNP est un dispositif fiscal permettant de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. A l'entrée, vous pouvez amortir la totalité du bien ou prétendre à une réduction d'impôt (voir ci-dessous). Ensuite, vous bénéficiez d'une imposition ­douce sur ses recettes locatives. Vous devez fournir un logement clés en main, les locataires s'y installant avec leurs seuls effets personnels. Un bail écrit d'un an, ramené à neuf mois pour un étudiant, doit être signé quand le logement constitue la résidence principale du locataire. Il est prorogeable par tacite reconduction. Le bailleur désirant y mettre fin avant le terme doit respecter un préavis de trois mois et justifier de sa motivation. 

Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes imposables sont effacées les premières années ­grâce à la déduction des charges. Second avantage : l'amortissement annuel de votre bien pour chacun des éléments le composant. Le déficit pouvant en résulter est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. 

Passé la période de déficit, selon le montant des recettes, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation. Avec le " micro BIC ", vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges. Avec le régime du " réel simplifié ", vous imputez les charges pour leur montant exact. Sinon, le régime réel simplifié s'impose.

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux en vigueur, plus les prélèvements sociaux. 

Vous bénéficiez des même abattements pour durée de détention que pour l'immobilier classique.

L'avantage fiscal Bouvard-Censi maintenu 

L'acquisition de certains logements meublés ouvre droit à une réduction d'impôt dont le taux a été maintenu à 11 % du prix du bien, retenu dans une limite de 300 000 euros. Cette réduction d'impôt, nommée Bouvard-Censi, est répartie sur neuf ans. En contrepartie, l'amortissement du bien au titre de la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux déclarés au réel est limité à la seule fraction du prix ne donnant pas droit à réduction d'impôt. Ainsi, pour un bien de 350 000 euros, la base d'amortissement sera limitée à 50 000 euros. Cet avantage devrait perdurer jusqu'en 2016. 

Durée recommandée : quinze ans 

Risque de perte sur un an : 20 %